快速擴張期已過 資本對聯合辦公熱度降溫
http://www.kjhujz.tw房訊網2019-6-12 10:21:00
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[提要]隨著供應量的持續攀升,上海寫字樓市場的交易均價和租金整體呈現下降趨勢。受此影響,過去三年多來狂飆的聯合辦公今年增速顯著放緩,非核心商務區工位的價格談判空間變大,資本對于聯合辦公的熱度明顯降溫。

  “我們現在見的投資者,他們對聯合辦公已經談不上看好了,但是會當做配置資源的一種方式。”世邦魏理仕華東區研究部主管陸燕對記者說。

  自春節后,隨著供應量的持續攀升,上海寫字樓市場的交易均價和租金整體呈現下降趨勢。受此影響,過去三年多來狂飆的聯合辦公今年增速顯著放緩,非核心商務區工位的價格談判空間變大,資本對于聯合辦公的熱度明顯降溫。

  過去幾年間聯合辦公體量的飆升是驚人的。陸燕表示,2015年是共享辦公的萌芽之年,2016年至2017年是增長最為瘋狂的兩年,2017年是聯合辦公融資最多的一年,而到了2018年成長速度開始放緩。

  “我們有一個概估的數據,把2016年-2018年國內共享辦公品牌們拿到的融資加在一起,差不多有160億元,2018年差不多是50億元。”陸燕說。

  資本的狂熱帶來了整個行業的跑馬圈地。根據世邦魏理仕的研究數據,上海超甲級、甲級以及乙級寫字樓總體量約為1400萬平方米,而聯合辦公產品總體量已達到85.7萬平方米,聯合辦公總體量與優質寫字樓總體量的比例達到6%。同時,上海也是國內聯合辦公體量最大的城市。

  體量次于上海的北京和深圳,其聯合辦公總體量與優質寫字樓總體量的比例也已經達到6%,而成都、杭州這一比例為3%,廣州、南京為2%。

  喧鬧過后,行業不可避免地要回歸理性。VCSaaS的數據顯示,從2018年至2019年3月,聯合辦公品牌減少約40家,發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的聯合辦公空間品牌占總數的28.1%。

  直到2018年,聯合辦公整個行業仍在沖擊規模化,頭部企業篤信規模化可以帶來成本優勢、議價優勢和資源優勢。然而,去年擴張速度最快、管理面積沖到第一名的氪空間,在2019年年初率先遭遇危機。

  2018年上半年,氪空間拿下了上海聯合辦公市場新增面積的70%,北京聯合辦公市場新增面積的40%,管理面積略超WeWork中國;2018年9月,氪空間管理面積突破30萬平方米;2018年第四季度,氪空間新開12個社區,平均一周開業一家,工位總數接近1萬個。但到了2019年年初,氪空間開始著手關閉部分不掙錢的項目,并陷入裁員傳聞,這給整個行業進入嚴冬拉響了警報。

  直至今年5月,氪空間獲得IDG資本、歌斐資產、逸星資本聯合領投的10億元融資,才算化險為夷,新一輪融資后,氪空間稱要從“聯合辦公”轉向“綜合辦公服務+新型資產管理”的業務模式。

  “今年整個行業規模不會再有很大成長,企業也基本上不再走規模化的路線,大家現在都想走提高品質和效率這一個路線。”陸燕說。

  提高品質和效率的方式包括提升進駐率、提供空間定制服務、多渠道與業主合作,以及增加不同類型的收入來源。

  陸燕觀察到,一些聯合辦公企業選擇與開發商進行品牌運營合作,不再去租面積,而是與業主進行營業分成;也有聯合辦公企業走政府路線,參與城市更新、老國企辦公樓活化項目;還有走產業集合路線的,比如開發音樂工作社,專門聚集音樂人,錄音棚、試音室一應俱全,也有項目嘗試把綠色食品創業公司都聚集在一起。

  上海辦公市場的供應量激增正加劇著供求市場的不平衡。根據聯城行的大數據月報,寫字樓是上海所有房地產資產類型中新增體量漲幅最大、成交均價下跌最多的一類。2019年4月,上海辦公供應面積環比增長67.73%,成交均價環比下跌22.71%,非核心商圈跌勢明顯。

  “現在算扣除裝修期、免租期或者其他一些優惠政策,大概寫字樓租金會有八折的優惠,但也要有兩千平方米的整租面積,才能談下來一個比較大的優惠。”陸燕表示。

  寫字樓租金的調整,也影響了共享辦公品牌的工位租金變化。其實早自2018年下半年開始,這個行業已經悄然打響價格戰。

  “我覺得今年共享辦公仍然有蠻大的價格調整,雖然報價可能沒有變,但可以談價格。”陸燕說,大部分共享辦公位于上海核心商圈的項目,出租率和租金仍然比較高,價格下不來,但一些次級非核心商圈、商務園區、工業園區里的項目,空置率較高,價格也回落較多,常見1000多元月租金的促銷工位,部分項目的限量促銷工位、靈活工位甚至僅報價六七百元。

  盡管聯合辦公行業已經進入深度調整期,陸燕仍然覺得它代表著辦公行業的趨勢。“原來開發商總是考慮要不要把層高再提高,搞一些技術上的東西,但現在會考慮到人、社區的因素,寫字樓變成了一個社交的場所,這個概念就是共享辦公首先帶來的。”因此,她并未覺得共享辦公產品已經過剩,只是難以再像前幾年那樣大肆擴張了。

    來源:界面新聞

編輯:wangdc

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