新科“并購王”世茂重回前十還有多遠
http://www.kjhujz.tw房訊網 2019-6-17 9:14:36
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[提要]地產圈的精彩,除了調控模式不停轉變外,身處其中的房企不同時期祭出的不同打法也看點頗多。

  地產圈的精彩,除了調控模式不停轉變外,身處其中的房企不同時期祭出的不同打法也看點頗多。

  剛剛在業績會上坦言“最近土地市場偏熱,風險挺大,公司往后拿地會非常小心”的融創中國董事會主席孫宏斌,其話音剛落便馬力全開成了土拍市場上的奪地大戶。與融創沖向一級市場形成鮮明對比的是世茂,歷時幾年調整期,自年初業績會上少帥許世壇旗幟鮮明的表態后,世茂便化身新一屆“并購王”,欲重回十強寶座。

  粵泰五天賣五資產

  6月10日,粵泰股份一連發布幾份公告,宣布與隸屬世茂房地產的多家公司簽署5份合作開發協議,合作對價總計為63.97億元。該合作對價的具體明細為:粵泰股份以24.99億元轉讓廣州嘉盛項目、以27.8億元轉讓廣州天鵝灣二期項目、以7.58億元轉讓恒升天鵝灣80%股權、以8063萬元轉讓粵泰天鵝灣20%股權、以2.79億元轉讓中浩豐公司20%股權。

  其實,自6月5日粵泰股份宣布以總計約8.4億元的交易對價,將旗下淮南公園天鵝灣項目80%股權和淮南洞山天鵝灣項目20%股權轉讓予世茂以來,便有業內人士猜測,雙方之間的交易恐怕不止于此。

  對于此次交易原因,粵泰股份在公告中直言,“本次公司轉讓在建工程是為了緩解公司流動性緊張,化解公司的逾期借款風險。”

  實際上,自去年開始,粵泰股份便出現嚴重的流動性風險。2018年,粵泰股份的營業收入為32.76億元,同比減少41.52%,歸屬母公司凈利潤2.9億元,同比減少75.17%。而其同期短期非流動債務高達29.72億元,短期借款為37.19億元,包括受限資金在內,貨幣資金僅有3.91億元,資金缺口達63億元。截至2018年底,公司已逾期未償還的短期借款總額就有25.96億元。

  債務承壓,現金流緊張的粵泰股份只好選擇變賣資產,根據公告,上述五宗交易轉讓完成后,至少能為粵泰股份帶來5.75億元凈利潤。

  世茂買不停

  缺錢的粵泰股份和泰禾、明發一樣,成為世茂又一次“買買買”的對象。如果把時間軸拉長,可以看到更多近期世茂在二級市場發起的進攻。

  3月下旬,短短一周時間,世茂已經從泰禾手中購入了杭州蔣村、南昌茵夢湖、漳州泰禾房地產開發有限公司3個項目的相應股權,總交易對價為28.19億元。

  這或許僅僅是個開始,許世壇曾透露,世茂和泰禾已經達成了戰略合作。“現在只公布了兩個項目,我不好多說其它。可以透露的是,我們之間的合作不止這兩個項目。”許世壇強調,這只是合作的一部分,“實際上我們合作的范圍要大很多”。

  這三筆在外界看來頗為“劃算”的買賣,也為世茂今年征戰二級市場鋪墊了一個不錯的開端。

  4月27日,泰禾集團將臨安同人項目49%股權轉予世茂房地產控股有限公司控股子公司杭州傲潤企業管理有限公司。

  5月17日,泰禾集團再度將旗下蘇州淀山湖項目公司20%股權、廣州增城項目公司51%股權、佛山泰禾院子項目公司30%股權轉讓給世茂房地產,總交易對價約為39.72億元。

  在與泰禾多次收購的間隙,世茂還以27.92億元的作價抽空拿下了明發集團旗下東勝有限公司51%股權,該項目公司旗下擁有計容建筑面積188.8萬平方米、位于安徽省馬鞍山市和縣烏江鎮四聯片區的項目地塊,預計開發為住宅及商業物業。

  重回前十?

  據記者不完全統計,截至目前,僅針對上述三家,世茂的收購便花費了170億元左右,意欲提速的世茂無疑在加碼其收并購端的力度,按照既定計劃,其今年將投入銷售的40%、回款的50%用來買地。相關統計顯示,今年一季度,世茂新增的貨值中,有接近85%是通過收并購獲得,世茂也是今年以來在收并購領域發力最大的房企之一。

  世茂的這一系列動作,無疑是3月業績會許世壇表態后的踐行。

  彼時,作為泰禾最先浮出水面的接盤者,許世壇透露,泰禾只是其中的一個資產包,世茂對前20強、前50強、前100強還有一些收購合作的項目,不過還沒公開。加大二級市場投入力度主要是因為近來公開招拍掛的土地有點貴,“有一些城市已經比之前兩年的地王價還要高,收購的話相對價格還可控”。此外,因為前三年是發債高峰期,2019年和2020年,房企償債壓力較高。

  這也解釋了世茂的收購標準,即標的公司資金情況多不樂觀,且手上持有較為優質項目。無論是資金鏈承壓的泰禾還是大量借款逾期、部分銀行賬戶遭凍結的粵泰股份,它們手中的院子系產品和天鵝灣產品皆為優質項目。如此一來,世茂既掌握了談判時交易作價的主動性,也保證了后期項目能夠實現快速銷售、回籠資金。

  自從走出前兩年的調整期,手握充裕現金的許世壇就表現出對規模的渴望,2018年,世茂持有現金496億元,同比增長50%,凈負債率僅為56.57%。業績會上,當被問及有沒有可能回歸前十時,許世壇表態,“去年是11名,還能不能往上走,我相信應該能吧。”

  世茂確實加速了腳步,然而,重回前十似乎并非易事。

  克而瑞數據顯示,今年1月-5月房企新增貨值排名中,世茂以1381.4億元的土地貨值排在第5,僅次于碧桂園、綠地、融創和萬科。

  而銷售榜中,2018年,以1761.5億元位居行業第11位的世茂,距離前十看似只有一步之遙,卻實難邁進。今年前5個月過去,前十強房企依然保持著穩定增速,沒有掉隊跡象,與此同時,世茂身后的陽光城、旭輝等也在緊鑼密鼓地追趕。

  2019年第二季度開始,世茂的追趕之路上又接連殺出了兩位“程咬金”:4月,金地搶占了第11位;5月,招商蛇口排名上升9位,站在了距離十強最近的地方。

來 源: 國際金融報  

    編 輯:liuy

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