長租公寓“大洗牌”:遠洋、朗詩等房企剝離
http://www.kjhujz.tw房訊網2019-6-17 10:48:00
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[提要]遠洋控股集團有限公司(簡稱“遠洋”)計劃年內剝離長租公寓。這個曾經被資本市場視為寵兒的行業就這樣急速跌落風口。而在此前不久,5月31日,朗詩綠色集團(簡稱“朗詩”)剛剛宣布,計劃剝離長租公寓業務

  在房地產行業由增量市場轉為存量市場之時,長租公寓成為各路資本追捧的對象,房企、酒店、中介等主體紛紛涌入,甚至吸引不少人下海創業,規模、獲取房源的數量成為膾炙人口的熱詞。然而,出人意料的是,2018年,長租公寓頻繁“爆倉”的低迷態勢,至今仍在蔓延。

  6月11日,有消息傳出,遠洋控股集團有限公司(簡稱“遠洋”)計劃年內剝離長租公寓。這個曾經被資本市場視為寵兒的行業就這樣急速跌落風口。而在此前不久,5月31日,朗詩綠色集團(簡稱“朗詩”)剛剛宣布,計劃剝離長租公寓業務。

  長租公寓行業開始洗牌了嗎?多位從業者向記者表示,長租行業沒有變,市場需求依舊在。只不過,在資金短缺、盈利難的問題之下,長租公寓行業追逐規模的速度逐漸在放緩。

  舊人剝離,新人入場,長租公寓冰火“兩重天”

  誰也沒想到,2019年,長租公寓會以這樣的方式走進大眾視野。

  6月11日,有消息傳出,遠洋集團計劃年內剝離長租公寓,藍鯨房產向遠洋集團品牌部確認,對方稱未收到該業務相關消息。不過藍鯨房產獲悉,遠洋長租公寓擴張遇阻早有端倪。據知情人士向藍鯨房產介紹,早在2018年4月,邦舍團隊就面臨著較大的調整,最初十幾人的團隊,調整后只剩下個位數。

  公開資料顯示,2016年遠洋便開始涉足長租公寓領域,2017年正式推出長租公寓品牌“邦舍”。截至2018年12月31日,遠洋邦舍陸續推進在京津冀、華南、華東等地的區域布局,經營項目12個,已開業房間3452間。

  此前不久,5月14日,朗詩亦發布公告稱,將處于虧損階段的長租公寓等多項非地產業務剝離至控股集團。

  很難想象,長租公寓這個在2016年、2017年還被各路資本看好的“風口”,會如此快速“跌落神壇”。2016年2月,國務院下發了《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》,其中提出建立租購并舉的城鎮住房制度。之后,多部門相繼出臺了細化政策,包括北京、上海在內的全國9城也相繼發布了各自的政策。

  高頻的政策刺激背后,源于國內不斷增長的租房需求。貝殼研究院發布的《2018年中國住房租賃白皮書》指出,房屋租賃市場是一個消費群體1.68億人口,市場規模1.2萬億元的巨大蛋糕,而且這個蛋糕還在不斷地成長中。根據《2018年中國住房租賃白皮書》的預測,在未來的5年中,住房租賃人口將會增長50%,市場規模將增長150%。

  毫無疑問,這是一個朝陽行業,而各路資本也虎視眈眈,先后涌入。2017年,萬科集團(SZ:000002)、碧桂園(HK:02007)、龍湖集團(HK:00960,簡稱“龍湖”)等多個房地產商加入到了長租公寓的隊伍中,他們的擴張速度令人咂舌。以近年擴張速度最快的龍湖為例,2017年3月份,龍湖宣布大舉進軍長租公寓領域。這一年,龍湖冠寓創下“平均每2.43天開一家門店”的記錄,到了2017年年底,冠寓運營房間為1.5萬間,2018年這一數據已達到5.3萬間。

  然而,房企們瘋狂涌入、快速擴張,卻不意味著利潤,反之卻是不斷的虧損。2017年,龍湖在年報中表示:冠寓開業6個月以上的項目出租率已經達到91.7%,開業3個月以上的出租率達到了67.1%,整體出租率在46%。“這不可能盈利的。46%的出租率意味著10間房中,只有2-3間房在出租。” 一位不愿具名的公寓行業從業者對藍鯨房產說道。

  到了2018年,龍湖冠寓的整體出租率提高到50.1%。但據同策研究院測算,龍湖冠寓3年內很難實現盈利。而2017、2018年,朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元,兩年來總虧損則達到2.34億元。

  這便是房企長租公寓業務的現狀。克而瑞的監測數據顯示,在長租公寓盈利方面,目前國內20個重點城市公寓租金回報率為1%-3%(一線城市低于2%),低于辦公租金回報率4%-6%,且遠低于國際公寓水平。

  “房企剝離長租公寓是為了不拖累上市公司的利潤表現。” 石榴集團熊貓公寓CEO王璽龍對藍鯨房產表示。同時,還有多位人士對藍鯨房產表示,房企剝離長租公寓的消息并不會就此打住。

  據長租公寓自媒體大V“房東東”報道,近日,華南萬科包租的五萬方長租公寓項目,在前期投資1億后,現金流仍為負,目前正準備轉讓。此外,報道中還指出,今年有的企業停止了拿項目;有的企業開始轉手在營項目,團隊進行縮編;也有的企業明確不求規模,只開幾個精品項目。

  房東東創始人全靂對藍鯨房產指出,已經習慣高周轉的開發商,大多數都做不好存量運營,原因可能在于沒有耐心,習慣了掙快錢的開發商抵不過“高周轉”的誘惑。在他看來,無論是長租公寓和養老,多數地產企業缺少盈利模型,缺乏獨立思考判斷,盲目一窩蜂跟進。

  然而,令人頗為不解的是,在部分企業剝離長租公寓業務的同時,還有些企業在進場。2019年3月,正榮地產“榮遇”首個項目落地上海,綠地酒店也發布了四大長租公寓品牌;4月,陽光城首家青年白領公寓“Yanggo+”開業;融創東南區域長租公寓品牌“住住”首店開業。

  由此來看,在這塊巨大的“蛋糕”面前,沒有人會完全放棄。

  創業派降速,長租公寓或迎并購潮

  與開發商相比,“創業派”長租品牌的處境更為艱難。

  據中商產業研究院統計,2018年,至少有9個長租公寓品牌“陣亡”。近日,包括“國家隊”長租公寓品牌商家(以政府為背景開展的住房租賃企業)也因拖欠房主租金,被爆出資金問題。6月中旬,新京報報道稱,因“國安家”拖欠房主租金,諸多租客均遭到房主逼迫搬家,而“國安家”卻未能履行自申請人實際搬離房屋之日起15個工作日內完成退款的承諾,部分租客至今未拿到“國安家”退的余款。

  天眼查數據顯示,國安家是中信國安集團有限公司(簡稱“中信國安集團”)旗下的房地產開發運營平臺,而中信國安集團是央企中國中信集團的子公司。

  一時間,“國家隊”公寓也開始爆倉的消息甚囂塵上。不過,熊貓公寓CEO王璽龍對藍鯨房產表示,“國安家與爆雷無關。目前,中信國安集團正在對旗下的多個資產進行處置,其中就包括國安家。我們曾有過接觸,最后因為國安家的房屋租期太短而沒有接盤。”他對藍鯨房產說道。

  這背后是中信國安集團一路狂奔導致的流動性偏緊問題,并不能代表整個行業的情況。事實上,在各地推出的租賃地塊中,“國家隊”依然擔當著“主角”。據記者統計,自2017年7月初次出讓租賃住房用地以來,截至目前上海已成功出讓51宗租賃住房用地,其中,上海本地國企摘得48宗,另外3宗被央企摘得。

  而隨著2019年,長租公寓“爆倉”行情有所減少的同時,行業卻開啟了并購大潮。1月17日,蛋殼公寓2億美元收購愛上租;2月份,灣流國際社區并購星窩創享青年公寓;2月份,上海麥悅收購寓見公寓部分資產;5月29日,安歆集團宣布戰略并購逗號公寓。

  同策研究院研報分析表示,2019年長租公寓爆倉會有所減少,即使頭部品牌也會考慮在合適的時機賣個好價錢,也就是說并購潮會隨之增加,并且“大魚”吃“大魚”的現象還會上演。

  如今,對于公寓運營商來講,規模、擴張依舊重要,但速度卻有所放緩。王璽龍說“目前行業進入了消化庫存階段,大家都在求穩”;蛋殼公寓相關負責人也曾明確向藍鯨房產表示:“今年會更專注提升服務,不會繼續進行擴張。”

  “通過去年的爆倉事件,行業意識到,走的太快容易出問題,而更深層次的原因是因為缺錢。” 王璽龍繼續分析表示:“近兩年,金融對長租公寓行業的支持幾乎是沒有的,公寓運營商能依靠的只有租金貸。”(租金貸具體指長租公寓企業引入銀行、互聯網金融平臺、小貸公司等金融機構進行合作,以租金抵押等方式讓金融機構先替租客支付全年房租,租客則可按月或按季度向金融機構還清租房貸款,相應的貸款利息由公寓商家代付。)

  在租金貸模式下,長租公寓頻繁“爆倉”。因此,自2018年8月份開始,北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業務的監管,不少銀行叫停了“租金貸”業務。如今來看,這確實扼住了公寓運營商的“命脈”。

  “未來對于長租行業,資本整體應該會很謹慎,無論股權投資或者債權融資,只會向頭部和超大規模企業集中。”全靂指出。

  王璽龍也表示:“租金貸的暫停對頭部企業的影響不是很大,而且,去年爆倉的企業大多是一些區域型企業,他們本身的運營水平就值得商榷。”

  藍鯨房產了解到,今年3月1日,蛋殼公寓宣布已完成5億美元C輪融資;5月29日,魔方生活也完成了1.5億美元的D輪融資。

  “未來誰會活得更好?”王璽龍說,最好的模式是國家隊+公寓運營商兩種模式的混合,國家隊負責地塊與資金,而公寓運營商解決運營的問題。就目前長租公寓幾大主體各自為戰的情況來看,長租公寓行業這條路的“探索”還有很長的路要走。

    來源:藍鯨財經

編輯:wangdc

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