囤地16年 通州金融街·融御終推新盤
http://www.kjhujz.tw房訊網2019-6-13 9:02:00
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[提要]整個金融街·融御是一個建筑規模超百萬平方米的超級大盤,將分為多期陸續開發,在首期推出中小戶型房源后,如何面對同區域內更具價格優勢的待售限競房樓盤供應潮,以及如何就此調整銷售策略與推盤節奏,將成為金融街·融御項目去化中不得不解答的一道全新試題。

  沉寂多年的原武夷花園南區地塊在曲折開發建設近16載后,憑借正式開盤前的預熱宣傳再度走入公眾視線。記者于日前調查了解到,作為通州區為數不多的供應小戶型純商品房的樓盤,這個命名為“融御”的項目在還未開放售樓處、擬售均價待定的情況下,已經迎來了一波電話咨詢熱潮。盡管樣板間還未正式對外開放,但該項目的面積段、戶型以及基本價位信息已經流出,“面積小、總價低、精裝修”成為該項目的核心宣傳點。

    不過有了解該項目的行業人士表示,整個金融街·融御是一個建筑規模超百萬平方米的超級大盤,將分為多期陸續開發,在首期推出中小戶型房源后,如何面對同區域內更具價格優勢的待售限競房樓盤供應潮,以及如何就此調整銷售策略與推盤節奏,將成為金融街·融御項目去化中不得不解答的一道全新試題。

  剛需青睞 大盤首期推小戶型

  伴隨著一側4棟保障房的落成以及另一側住宅的加緊建設,位于通州城市副中心運河三角區內的融御項目逐漸進入開盤倒計時。

  日前,北京商報記者在走訪融御項目所在地時了解到,這個坐落在通胡大街與東六環交匯處、武夷花園南側的純商品房住宅項目,盡管還未正式對外開放售樓處,但實際上已通過一些外部宣傳積累了眾多意向客戶。

  公開資料顯示,金融街·融御地塊為原武夷南區東部地塊(武夷花園南區TZ0505-32地塊),總建筑面積超120萬平方米,項目貨值超過400億元,由于體量巨大將分期開發,是一個名副其實的大盤項目。該項目由北京武夷房地產開發有限公司(以下簡稱“北京武夷”)持有,金融街控股和中國武夷持股比例分別為30%和70%。其中,金融街控股持有的30%股權,為2017年12月20日以31億元價格從中國武夷手中拍下的份額。因為項目最終定為由金融街控股操盤,所以在可查詢到的項目有關宣傳推廣中,大多稱該項目為“金融街·融御”。

  金融街·融御項目一位銷售人員向北京商報記者介紹稱,建成后的項目將涵蓋精裝住宅、5A級寫字樓、商業街、托老所及幼兒園、小學等多種業態,項目整體規劃房源有5000余套。即將開盤的一期地塊商品住宅建面約6萬平方米,共計828套房源,主推50平方米一居、72和79平方米兩居以及90平方米三居,預計將于2021年6月30日全精裝交付。

  據上述銷售人員透露,當前該項目正處于預售申報階段,已向房管部門提交了相關材料,預計不久將會開盤銷售,售價大概在6.3萬-6.7萬元/平方米。現如今,已有近百組客戶通過售樓處銷售熱線進行了初步購房意向登記。并稱,“面積小、總價低、地段優,再加上精裝修,是項目首期房源的優勢所在”。

  北京商報記者了解到,金融街·御府項目距離北京市政府行政辦公區1.2公里,距離正在規劃修建的副中心交通樞紐僅700米。受益于區域規劃以及此前發展,該項目周邊商業、教育以及醫療等各類配套較為優越。

  交通配套上,項目周邊已形成了“三橫兩縱雙軌”的立體化交通路網:除了通燕高速、通胡大街、兩廣延長線外,軌道交通方面匯集6號線、八通線兩條地鐵線路。從項目出發5分鐘內就可以到達6號線北運河東站,7號線及八通線延長線將在今年全線通車,此外通州作為城市副中心,還有很多軌道線路在規劃中。

  商業配套上,融御項目自身有約2萬平方米的商業配套,距項目約5公里范圍內,以萬達廣場為核心,周邊還有包括家樂福、羅斯福廣場等大型商超;教育資源方面,項目周邊已建設有中國人民大學、人大附中、北京小學、金寶國際等知名學校,同時,融御還將配建一所六年制36班小學和兩所幼兒園。至于醫療資源,友誼醫院、東直門醫院、潞河醫院等眾多全國甲級醫院分列周邊,且還在陸續引進多家三甲醫院,目前安貞醫院(宋莊)、首都兒研所(宋莊)、北大人民醫院(漷縣)都已確定遷到副中心。

  價格差異 限競房入市壓力

  小戶型、低總價還附加精裝修的融御,在得到一眾通州剛需客群青睞的同時,也被業內人士指出“或將遭遇區域內限競房入市的沖擊”。

  合碩機構首席分析師郭毅表示,通州核心區目前在售項目基本上還是以大戶型、中高端的改善型產品為主,核心區位置已經多年未供應商品住宅用地。

  相對而言,像金融街·融御這樣供給中小戶型產品的純商品房項目,如能盡快入市,在這個區域內會有一定的市場需求存在。但對于剛需及剛改客群置業而言,其實最注重的因素還是價格。

  郭毅指出,今年通州核心區出讓了兩塊限競房用地,因為地塊都限定了“70/90”,這便意味著接下來將會面向通州住宅市場供應大量的90平方米以下小戶型產品,對于金融街·御府項目來說,其整體的去化壓力也將由此加大。“雖然金融街·御府項目首期主推面向剛需和剛改客群的精裝小戶型房源,但畢竟限競房相比純商品房更具價格優勢。預計金融街·御府項目整體單價水平與同區域內限競房,存在1萬元左右的價差。”

  北京商報記者了解到,通州臺湖限競房項目——萬科城市之光·東望項目,即將于近期入市,其也是通州區域首個入市的限競房項目。根據已披露信息,該項目總價區間在350萬-750萬元之間,銷售均價不超過51585元/平方米,且最高銷售單價不得超過54164元/平方米,幾乎與周邊二手房價持平。

  “不管是單價還是總價,基本上都是對購房者最至關重要的,再往后排,才是地段、產品,包括項目周邊的一些配套條件。所以,如果在價格這個硬指標上,金融街·融御對外售價超過了周邊的限競房,就意味著它將面臨同限競房的直接競爭,金融街·融御要想在競爭中取得好的表現,就需要在產品上做出更多的附加值。比如,在戶型結構上做得更加精細、精裝修標準及品質更高等。”郭毅如是說道。

  而除了潛在的限競房入市沖擊外,金融街·融御項目因為拿地已久,也面臨產權年限縮水的尷尬。據悉,當前金融街·融御項目住宅產品產權還剩約55年。

  意向購房者郭滿(化名)向北京商報記者表示,盡管對于縮水較多的住宅產權年限心有芥蒂,但因當前通州區小戶型、低總價房源不多,因而仍有很大意愿將金融街·融御項目作為置業的一大參考項,但也不排除選擇與融御項目同期或開售時間節點相差不多的品牌房企限競房。

  坐享升值 高端策略存“失誤”

  據悉,金融街·融御項目已經在曲折開發建設的16年中,坐享北京市尤其是通州區土地升值紅利。

  有數據顯示,以武夷花園南區為主要資產的北京武夷存貨評估,較拿地初期,增值已經高達100.1億元。另據媒體報道,以住宅和商辦建筑面積初步估算,金融街·融御項目的樓面價大約只有3300元/平方米左右。若以此樓面價為依據,再參照金融街·融御項目銷售人員所稱當前上報給房管部門的預售價格區間(6.3萬-6.7萬元/平方米)來看,融御的土地成本甚至還不到銷售價的零頭。

  而在享受到土地增值紅利之后,近期即將開售的金融街·融御項目也在以多種方式積極蓄客,一方面似乎有意借“全精裝”提高項目的附加值,另一方面也在房價優惠減免上有所動作。

  據上述銷售人員介紹,金融街·融御項目擬在6月25日開啟“房款日減2000元”的優惠活動,即自6月25日起截至開盤前,只要憑借真實身份證信息登記購房意向的客戶,可享受每日減免2000元的購房優惠。

  但需要指出的是,北京商報記者從銷售人員處了解到,金融街·融御除一期主推90平方米以下小戶型外,二期及三期房源將推出90-220平方米大戶型。相比而言,一期更適合于本區內的剛需客群,后續項目基本上將告別“小戶型、低總價”的低門檻置業優勢。

  基于此,郭毅分析認為,在整體戶型規劃上,金融街·融御項目小、中以及大戶型均有涉及,尺度上拉開了比較大的跨度,但實際上這樣的產品規劃,尤其是首期定位剛需、主推小戶型,并不利于其后期諸如200多平方米大戶型的銷售。

  在郭毅看來,較之于同區域售價較低的限競房,金融街·融御項目如果能在戶型產品上更好地做出差異化,相比限競房項目有更大性價比提升的話,大家可能會更多地考慮到此項目。這就要求金融街·融御項目打好時間差,搶在限競房開售前提前入市,如此便能提前收攏一部分剛需購房需求,對項目的去化起到一定幫助。

  但是郭毅也指出,如果金融街·融御項目開盤后沒有一個高端形象作為支撐的話,一定程度上也會對后期產品去化形成不利影響。

  “融御項目前期定位剛需和剛改客群,后期賣到200多平方米大戶型產品時,市面上總價在1300萬-1500萬元價段的同類型產品較多,購房者的可選擇空間也較大。而且這個價段不光能夠選擇大面積的平層產品,也能購買實際可使用面積在300平方米以上的別墅產品,所以在限競房對應的小戶型沖擊之外,融御項目后期也可能面臨來自改善型產品的競爭壓力。”郭毅說道。

    來源:北京商報

編輯:wangdc

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