政治局會議定調樓市 洛陽等地房價“漲停板”難打開
http://www.kjhujz.tw房訊網2019-7-31 11:01:00
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[提要]洛陽又設置樓價“漲停板”了。按照要求,“洛陽各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價,再售房源價格原則上均不得高于該基準價。”

  洛陽又設置樓價“漲停板”了。按照要求,“洛陽各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價,再售房源價格原則上均不得高于該基準價。”

  這已經是洛陽在三年內第二次設置房價“基準價”了。

  這一要求顯然是事出有因。就在不久前,國家統計局發布2019年6月份70城商品住宅銷售價格變動數據,洛陽當月新房價格環比上浮2.5%,居全國第一。

  事實上,不光是洛陽,僅僅在7月單月,房地產調控已經超過40次。7月30日,中共中央政治局會議再次強調,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。也許,從近期西安、蘇州、洛陽和開封的樓市調控上,能再次管窺中國樓市繼續嚴控的強硬態度。

  洛陽房貴,夏日重來

  如果回看洛陽幾年以來的6月數據,2017年的6月與2019年的6月分別達到階段性巔峰——也就是均在環比增速上創下70城第一。那么,這兩年的6月,洛陽樓市究竟發生了什么?

  時間回溯至2016年2月,洛陽地鐵第一期建設規劃正式上報國家發改委,2016年8月25日正式獲國務院批準建設,標志著洛陽成為我國中西部地區第一個獲批建設地鐵的非省會城市、河南省第二個獲批建設地鐵的城市。除此之外,在2016年8月,國務院正式批復設立中國(河南)自由貿易試驗區,范圍包括了部分洛陽片區。

  可以說,在基建政策利好、同時在鄭州房價帶動下,洛陽樓市從2016年下半年開始抬頭。一年后,洛陽在2017年6月首次引發全國關注。國家統計局2017年6月的70個大中城市房價數據顯示,6月份一線城市新建商品住宅環比平均下降0.1個百分點,這是2014年以來首次出現一線城市價格平均下行,而洛陽卻以新房環比2.4%的增速領漲全國。

  對于這一“鶴立雞群”,洛陽市人民政府網站曾發文稱,洛陽市因年初以來房價過快增長,被列為國家房地產重點監控城市。隨后,2017年8月洛陽出臺政策,要求房地產在售項目以2017年5月9日簽約均價為基準價不上漲。不過,這個限價政策的時效性僅為一年。

  可以看到的是,在限價政策出臺一年后,洛陽房價竟然再次暴熱。國家統計局數據顯示,2018年6月,洛陽新建商品住宅價格環比上漲0.2%,同比增幅4.7%,當月房價定基指數為116.1(2015年=100),與2017年6月110.4的定基指數相比,一年漲了5.7個點。同時,自2018年7月開始,洛陽樓市就再次進入上漲通道,到了2019年6月,房價定基指數就已達到135.6,這一數據與2018年6月的116.1相比,一年竟漲了高達19.5個點。

  僅僅在2019年上半年,據克而瑞數據統計,2019年上半年洛陽商品住宅成交均價約8821元/㎡,同比上漲約20%。

  為什么是洛陽?

  為什么是洛陽?作為河南省僅次于鄭州的第二大城市,洛陽多年來其GDP一直穩居中西部非省會城市GDP第一,在2015年,其房價還在四五千徘徊,一度被認為是河南樓市“價值洼地”。

  以7月23日上海易居房地產研究院報告為例,洛陽的房價收入比為8.7年,在50個城市中排名第45位,鄭州以12.5排名第18。作為全球通用的用以衡量某一地區房價合理性的重要指標,房價收入通過比較當地的平均房價與平均收入,得出大致的購房成本平均耗時。如果僅從50城房價收入比來看,洛陽購房難度相比其他城市而言并不算大。

  那么,這三年來,究竟是什么因素將洛陽樓市拉出“價值洼地”并令其炙手可熱?

  一方面,隨著去庫存浪潮下2016年房企滲透三四線樓市,2016年以來,金科、碧桂園、保利等頭部房企紛紛進入洛陽市場,2018年更是企業扎堆進洛的超級大年。集中拿地下,不斷刷新當地土地市場價格。最近的是在今年5月22日,碧桂園摘得洛龍區一宗土地,該宗土地約有16家房企參與,最終成交地價約1401萬元/畝,樓板價約7004元/㎡,溢價率約達到133%。

  另據Wind數據,洛陽的土地樓面價呈逐年上升趨勢,2019年6月達到了7005元/平方米,而今年1月,這一價格還是4506.55元/平方米,半年漲幅達55%。可以說,地價上漲的同時不斷推高房價繼續上漲預期。

  另一方面,尚屬較低的城鎮化水平以及持續人口流入影響。

  官方數據顯示,2018年末洛陽市常住人口為688.8萬,相比2017年的682.3萬增長了6.5萬。這一數據在2014年-2016年分別為667.8萬、674.3萬、680.1萬。也就是說,4年內常住人口增加約21萬。

  除此之外,截止到2018年底,洛陽的城鎮化率為57.57%,而按照國家統計局發布的數據,截止到2018年底,我國平均的城鎮化率為59.58%,也就說說,洛陽在城鎮化水平上,還低于全國平均線。隨著城市繼續擴張,房地產市場勢必也將隨之增長。

  再者,多重利好政策支撐。除了地鐵建設利好外,洛陽建設中原城市群副中心城市等概念在近年來持續發酵。最近的是在7月初,河南省人民政府印發了《建立更加有效的區域協調發展新機制實施方案》提出,河南將推進鄭州大都市區建設,打造1小時通勤圈,并提出支持洛陽副中心城市建設,規劃建設洛陽都市圈。

  “漲停板”與“一日游”,樓市調控不會停

  洛陽不是今年第一個設置房價“漲停板”的城市。就在日前,有消息稱,重慶相關部門召集各大開發商召開的一次座談會透露稱,2019年重慶全年房價漲幅控制在5%以內。除此之外,今年5月24日,在蘇州市相關部門召集30余家地產商召開的座談會上透露,蘇州設置的房價年漲幅目標也在5%以內。

  另外一個現象是,就在洛陽發布新的調控思路前幾天,與洛陽相距不到200公里的開封市上演了樓市松綁“一日游”。

  7月19日,開封市住房和城鄉建設局下發文件,取消開封市新建商品房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限。然而,在該政策發出第二天便被撤回,對于撤回理由,開封市政府網稱“該決定未進行充分的市場調研和論證,對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估,故撤銷此決定。”政策一放一收間,市場一片嘩然。

  開封的這則“限售”政策發自于2017年5月,距今不過2年多時間。在行業看來,即便是此前已有山西太原、山東菏澤相繼在去年年中及年底取消了限售令,但在樓市“小陽春”之后,開封的放松還是難免引發市場躁動,從政策“一日游”也能看出樓市監管高壓態勢始終不變。

  實際上,此前被住建部點名的熱點城市,也都紛紛拋出更為嚴苛調控政策。在洛陽房價冒尖之前的城市是西安,在國家統計公布的5月份全國70城新建住宅價格統計中,西安市5月新房價格環比漲幅全國第一。在此后在幾天內,西安就再次發布樓市調控升級政策,外地人購房需5年社保或個稅,并且擴大了限購范圍,還對新落戶居民購房提出落戶滿一年或連續繳納12個月社保或個稅的要求。

  除了西安外,在5月出臺相應政策后,7月24日,蘇州市再次升級調控,繼續擴大住房限制轉讓的實施范圍和年限,已是年內第4次出臺調控政策。另中原地產研究中心統計顯示,截至7月28日,7月單月房地產調控已經超過40次。

  對于房地產而言,在“房住不炒”監管下,地產口子只可能會越收越緊。

  來 源: 90度地產 

    編 輯:liuy

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