規模化需要資金支撐 長租公寓莫短視
http://www.kjhujz.tw房訊網2019-11-19 10:03:51
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[提要]“套路太深”“處處藏雷”“失去了安身之所,還要償還欠款”……僅僅兩年多,長租公寓的命運猶如坐過山車,從“爆紅”的風口急轉直下,成為“爆雷”的風口。

  “套路太深”“處處藏雷”“失去了安身之所,還要償還欠款”……僅僅兩年多,長租公寓的命運猶如坐過山車,從“爆紅”的風口急轉直下,成為“爆雷”的風口。

  由于“甲醛超標”“租金貸爆雷”“資金鏈斷裂”等事件引發公眾信任危機,人們對長租公寓的評價也越發趨于負面。

  長租公寓從“高光時刻”到“至暗時刻”,行業走向分水嶺。這一邊中小平臺資金鏈斷裂、雷聲不斷,另一邊頭部平臺債臺高筑,或將迎來資本狂歡。一些長租公寓沒在“長”字上下功夫,卻一頭扎進吹泡泡、講故事、圈地占坑,讓人唏噓,更令人擔憂。

  長租公寓“短”在哪里?就當前“爆雷”爆出的問題看,“高收低租”和“高杠桿的租金貸”等快速擴張模式,是長租公寓的主要風險點。

  國家號召發展住房租賃市場,大量的企業蜂擁而至,僅靠普通民房微薄的月租金,是難以養活這些企業的。于是企業不斷囤積可出租房源,在租金上利用時間差獲得資金池,并從中玩起了金融游戲。

  從根子上看,其實是租房市場的投資回報率,大大低于公寓運營企業的預期。市場供大于求后,大多長租公寓想保持微利都很困難,“低進高出”賺取差價的盈利能力,需要高效率的管理才能實現。

  規模是需要資金支撐的。對于房租回報率過于樂觀的判斷,讓不少長租公寓企業采取了激進的投資策略,資產狂飆突進。為了擴大供給規模,搶占區域市場,不惜哄抬租金,流血也要拿下房源。

  部分運營企業信奉“贏家通吃”邏輯,錯把規模當壁壘,過于追求“規模化”“頭部效應”,勝過了對本身效率和穩定性追求。當把規模錨定為關鍵指標(KPI)時,造成大量房源空置,出租率走低,運營風險和道德風險加劇。

  猶如當年的網約車、共享單車、P2P等互聯網平臺的“燒錢”模式,看似快速占領了市場,但風險“免疫力”極低。一旦外部環境有風吹草動,這些運營企業缺少資本支撐,只能面臨“爆雷”的結局。

  租金不可能快速上漲,企圖從租賃市場“賺快錢”傷害很大。相較于一路高歌猛進的房價漲幅,房租雖然也是年年上漲、單邊上揚,但漲幅卻要低很多。

  克而瑞研究數據顯示,長租公寓行業平均利潤水平僅在2%-4%,現金流回正周期至少需6年以上。業內估算,目前國內長租公寓租金回報率不足3%,北上廣深等地大約只有1.5%,遠低于運營企業融資成本,也低于發達國家普遍5%以上的租金回報率。

  如此巨大的“剪刀差”讓中國的租房市場呈現出畸形的矛盾——一邊是“租不起房”的租客,一邊是“賺不到錢”的運營企業,還要承擔和消化競爭風險、擴張風險、資金鏈風險和入住率風險等,往往到頭來受損最嚴重的還是年輕的租客們。

  對于“買不起房才會租房”的年輕人,房租價格高低固然重要,但更重要的是一個可以長期穩定居住的房源。

  長租公寓最大的優勢就在于穩定,即使價格有所上浮,多數租客也能夠接受。運營企業沒有必要逞一時之“快”,而錯失“超過2億人口、年租金規模過萬億元”的發展機遇。

  長租公寓“短命化”的結局,不免讓人唏噓不已。“1個多月6家關門”“一年多23家相繼倒閉”……長租公寓頻頻“爆雷”不僅讓租客欲哭無淚,也讓運營企業自身不寒而栗。

  一個行業過度金融化、過度依賴資本駛入“快車道”,必然會犧牲掉對“穩定”“安全”等一些底層需求。回歸最本真的商業邏輯,專注于自身業務,才能讓行業駛入正軌發展“長”下去。不可否認,市場化的長租公寓可以滿足用戶個性化的需求,可以豐富住房租賃市場的供給形式。

  但是,住房問題不僅是一個市場熱點,更是一個民生痛點。住房租賃市場迫切需要在不斷規范中完善和發展,需要行業企業在化解傳統租房市場租期不穩定、信息不對稱等問題上多下功夫,在為租客提供保質保量、不打折扣的服務上下功夫。

  否則,租客給企業交了一年的房租,住了幾個月就被房東趕出來,這算哪門子的市場化服務和創新呢?

  來源:手機中國網

編輯:wangdc

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