上半年北京土地市場接近收官 土地溢價低位運行
http://www.kjhujz.tw房訊網2019-6-17 9:06:49
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[提要]在北京前5月房企拿地金額與拿地面積TOP10榜單中,萬科、京投分別成為房企拿地金額與拿地面積第一名,兩家房企包攬了兩個榜單前兩名,成為北京上半年土地市場主角。

  上半年臨近,北京土地市場又是一番怎樣的局面?

  5月28日,對于北京土地市場來是一個值得關注的日子,也是一個重要的時間節點。

  這一天,恒基兆業掌門人李兆基剛剛宣布退休不到24小時。恒基兆業便于第二天在北京以30.2億元價格拿下朝陽孫河地塊,這塊作為北京今年推出的首個不限價地塊成為了眾多房地產業內人士爭相討論的焦點。同時,它也成為了北京上半年土地市場的收官之地。

  記者注意到,除此地塊外,同一天出讓的其他3個地塊(海淀區掛牌的兩宗地和亦莊經濟技術開發區地塊)并沒有那么“搶手”,分別只有1家企業參與,均以底價成交,延續了今年以來北京土地市場“低迷”狀態。

  從具體數據來看,北京土地成交地塊以住宅類為主,43宗地塊有25宗住宅地,占到58%;土地溢價率低位運行,大多數地塊溢價率不超過30%,有12宗地更是以零溢價率成交。

  另外,北京土地市場從不缺“群熊逐鹿”。在北京前5月房企拿地金額與拿地面積TOP10榜單中,萬科、京投分別成為房企拿地金額與拿地面積第一名,兩家房企包攬了兩個榜單前兩名,成為北京上半年土地市場主角。

  “有‘焦點’又有‘低迷’,一面是火熱,一面是冷清”成為北京土地市場近段時間的真實寫照。

  土地溢價低位運行

  中國房地產報記者統計發現,截至5月31日,北京共成交43宗土地,包括25個住宅用地,1個多功能用地,1個商業用地,16個工業及工業研發用地。可以看出,土地成交屬性以住宅類為主,占到58%。

  其中,這25宗住宅地塊出讓土地面積約170萬平方米,規劃建筑面積總計約302萬平方米,成交總價約649億元。具體而言,25宗住宅地塊中6宗位于通州區,4宗位于海淀區,3宗分布在朝陽,剩余12宗分散在石景山、懷柔、門頭溝、豐臺、平谷、密云、大興等7個區域。

  記者注意到,成交的住宅地塊普遍溢價率較低,在這25宗住宅用地當中,多達12宗為零溢價率成交;僅有4宗地溢價率超過了30%,其中3宗位于通州區,1宗位于朝陽區東壩鄉。

  這4宗高溢價地集中成交在今年的前兩個月。具體而言,1月31日,“通投+住總”以總價25.5億元競得通州區臺湖鎮YZ00-0405-0099等地塊,成交樓面價14734元/平方米,溢價率達到40.88%。同日,雅居樂、金融街(000402)、招商等房企競爭也來到現場,中建一局在第22輪舉牌中,以8.4億元成交總價突圍,摘得通州區臺湖鎮另一地塊,此地塊溢價率也高達39.3%。

  三天后的2月2日,位于北京通州新城核心區地塊開拍。彼時,現場舉牌次數達40余輪,競爭激烈,最終被北京通州房地產開發有限責任公司以18.8億元斬獲,溢價率達42.4%。這也成為北京今年上半年最大溢價率地塊。

  另一宗溢價率突破30%的地塊位于朝陽區東壩鄉。1月16日,朝陽區東壩一宗共有產權房地塊開拍,吸引了保利、華潤、中海等17家房企參與競拍,最終經過多輪角逐后,被“華潤+天恒+建工”聯合體以20.6億元斬獲,溢價率為37.33%。

  記者發現,從成交地塊區域分布來看,大多數地塊在五環和六環外。對此,中原地產首席分析師張大偉分析,區域交通是否方便,如果是五六環外,又沒地鐵的地塊,現在地塊成交溢價率都不高。其實價格高的反倒賣得快,因為價格高意味著位置好。

  誰在追逐北京土地市場

  北京土地市場作為全國最重要、最具風向標意義的土地“戰場”,歷來是全國大大小小房企必爭的寶地。記者發現,在今年上半年北京土地市場,拿地面積與拿地金額排在前列的主要有兩大類房企,一類是京派房企,比如住總、金隅,京投,通州投資等,另一類是品牌龍頭房企,萬科,新城、金地、陽光城(000671)等。當然,除了有京投、金隅等老面孔,還多了些像恒基兆業這樣的新面孔。與此同時,拿地座位排次也發生了變化。

  具體而言,在北京2019年上半年房企拿地(居住類)面積TOP10榜單中,京投以30.75萬元/平方米奪得榜首,萬科以28.42位列第二名,北京基礎設施以23.94萬/平方米居于第三位。其他拿地面積進入TOP10的房企有住總、首創、陽光城、金隅等。

  之所以京投能奪得拿地面積,源于其年初在豐臺區與海淀區拿得的兩塊大面積土地。1月11日,北京土拍市場迎來2019年首塊住宅地入市,位于北京市豐臺區花鄉郭公莊村的1518-L01等地塊,被京投+北京郭公莊投資管理公司以37.2億元總成交價收入囊中,該地塊出讓面積約為6.8萬元/平方米。將近兩個星期后的1月24日,“京投+北京基礎設施”聯合體以63億元中標北京市海淀區地鐵16號線北安河車輛段綜合利用項目。這是一塊巨無霸地,出讓面積為23.94萬平方米為北京上半年最大住宅地塊,也讓京投成為了北京2019年上半年房企拿地(居住類)面積TOP10榜單中了首位。

  在北京2019年上半年房企拿地(居住類)金額TOP10中,萬科以109.6億元拿地金額位列多家房企第一位。京投以100.2億元拿地金額緊跟其后,位于第二位。此外,還有平安、北京基礎設施建設、首創都突破了60億元的拿地金額。萬科作為房地產行業的龍頭企業,在全國各地都占有較大市場份額。在北京房地產市場也不例外,109.6億元的拿地金額也讓其在北京上半年土地市場獨占鰲頭。具體來講,今年上半年,萬科分別以66.6億元、43億元在通州區臺湖鎮、豐臺區王佐鎮拿得兩地塊。

  你方唱罷我登場,今年北京上半年的土地市場已經收官。有業內人士分析,下半年北京土地市場供地仍將加速,新出讓土地不斷入市,隨之而來的是各路房企擇機涌入北京土地市場,新的土地市場格局將會面臨洗牌。

    來源:中國房地產報

編輯:wangdc

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